Один из наиболее важных признаков ликвидности квартиры в Москве является хорошая транспортная доступность. За последние 10-12 лет московские власти активно занимаются решением вопроса по улучшению данного признака для всех московских квартир, однако, рост города и увеличение количества автомобилей заметно опережает не только результат работы власти, но и планы по реализации проектов реконструкции и строительства дорог и развязок. К тому же, далеко не всегда новые развязки и соответственно более высокая степень транспортной доступности дома увеличивают стоимость квартиры в нем.
При расчете независимым оценщиком коэффициентов, оказывающих влияние на расчетную стоимость недвижимости берется во внимание субъективный фактор. Вес коэффициента, согласно стандартам оценки присваивается обоснованно и на основании результатов суждений, допущений, качества использованной информации в каждом подходе.
При оценке квартиры почти всегда используется сравнительный подход, в рамках которого сравниваемые квартиры находятся в том же районе, а соответственно коэффициент транспортной доступности на стоимость квартиры влияние не оказывает. Он равен 1- и его просто не учитывают.
Цель – успеть добраться, успеть припарковаться.
В советском фильме считалось, что каждый пешеход страстно мечтает купить себе автомобиль, а каждый состоявшийся автовладелец – продать его. Сегодня ситуация выглядит по-другому. Современный автовладелец мечтает поскорее добраться до работы, минуя пробки, а затем, вечером, без пробок добраться до дома и найти хорошее парковочное место. Вокруг последнего пункта нередко разгораются целые дворовые войны, в которых участвуют в разных случаях бывшие владельцы «ракушек», кого заставили освободить двор от этого безобразия, пенсионеры, желающие убрать из двора все машины, автовладельцы, каждый вечер наворачивающие круги вокруг дома в поисках места, куда бы приткнуться. Москва, как и многие другие мировые столицы, имеет радиально-кольцевую структуру дорог. Идея такой структуры – разбить дороги города минимум на две категории, с целью оптимизировать поток автомобилей. Дороги первой категории – садовое кольцо, 3-е транспортное кольцо, МКАД, крупнейшие радиальные дороги (Варшавское, Каширское, Волгоградское, Рязанское, Ленинградское, Щелковское, Дмитровское шоссе, проспект Мира, Ленинский, и другие) должны стать безсветофорными. Въезд и выесд с дорого такой категории – при помощи транспортных развязок. По аналогичной схеме организовано транспортное движение в Париже, Вене.
Сомнительный комфорт. Четвертое транспортное кольцо.
Далеко не всегда строительство новой транспортной развязки оказывает положительное влияние на стоимость квартир в данном районе. С одной стороны, развязка частично или полностью снимает проблему транспортной доступности квартиры, но с другой – заметно ухудшает экологическую обстановку. Никакие звукоизоляционные щиты не спасут квартиру, напротив окон которой проходит магистраль с несущимися днем и ночью автомобилями. А выхлопные газы в некоторых случаях могут вообще стать причиной смены места жительства жильцов.
Согласно плану реконструкции Москвы в ближайшие 4-5 лет будет построено четвертое транспортное кольцо:
Как и третье, кольцо станет безсветофорным, и для его реализации потребуется кординальным образом изменить облик многих московских улиц, превратив ранее тихие и спокойные участки города в бетонные эстакады с ревущими автомобилями. Многие жители сталицы с момента публикации данной схемы уже поменяли свои квартиры на аналогичные, но вдали от транспортного кольца. Владельцы квартир и не помышляли что когда-нибудь их квартира на 3-м этаже, из престижной, с великолепным видом квартиры, в один прекрасный момент будет иметь вид на транспортную развязку в 20 метрах от окон (на уровне 3-4 этажа!).
Наиболее показательным в этом плане районом считается Ломоносовский проспект, в районе метро Университет. Этот участок четвертого транспортного кольца по мнению московских архитекторов лучше всего подошел под нужды автомобилистов, несмотря на то, что восьми- десятиэтажные сталинские дома здесь расположены друг напротив друга, и очень близко к дороге. Сделам дорогу скоростной трассой, и пустив по ней как по артерии большое количество автомобилей жильцам придется заколачивать окна шумо- пыле- поглощающими панелями. Правда, до сих пор существует возможность того, что этот участок кольца будет проходить под землей. Эта версия никак не вяжется с наличием в районе большого количества закрытых подземных объектов, тем не менее версия до сих пор широко обсуждается.
Благодаря радиально-кольцевой структуре наибольшая нагрузка в городе ляжет именно на кольцевые трассы, задачей которых является не только разгрузить поток частных легковых автомобилей, но и перенаправить поток грузового транспорта. Популярность жилых районов по мере строительства участков четвертого транспортного кольца будет постепенно снижаться, относительная стоимость квартир будет снижаться.
