Методы

go to partnersПримеры решения задач по оценке рыночной стоимости земельного участка: "Метод остатка"

Исходные данные:

  • На земельном участке общей площадью 1 200 кв. м расположено новое административное 2-х этажное здание общей площадью 3 000 кв. м.
  • Полезная площадь здания составляет 2250 кв. м.

Задача:

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка, если известно, что среднерыночная арендная ставка для такого рода помещений составляет 200 долл. США за 1 кв. м в год, а величина операционных расходов 30 долл. США за 1 кв. м общей площади в год.

Время необходимое для поиска арендаторов - 1,5 месяца.

Стоимость строительства аналогичных зданий составляет 550 долл. США за 1 кв. м общей площади.

Ставка дисконтирования - 16%

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, или прямолинейному возврату инвестиций.

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка.

 

 

Решение:

Стоимость строительства С стр. = 550* 3000 = 1 650 000

ПВД= Ар* S общ = 200 * 2250 = 450 000

Недозагрузка помещений по году = 1,5/12= 12,5%

ДВД = ПВД * (1-Недоз) = 450 000* 0,875 = 393 750

ОР = 30* 3000 = 90 000

ЧОД еон = 393 75 -90 000=303 750

Капитализация К = on+of = 0,16+ 1/100= 0,17

ЧОД ул. = С стр. * К = 1 650 000* 0,17 = 280 500

ЧОД зем. = ЧОД еон. – ЧОД ул. = 303 750 -280 500 = 23 250

К зем = К – of = 0,17-0,01 = 0,16 (ставка дисконтировании)

С зем = ЧОД зем/ К зем = 23 250/0,16 = 145 312,5

 

 

Корректировка при оценке. Влияние наличия балкона на стоимость квартиры

go to partnersДанная корректировка отражает наличие балкона или лоджии, а так же их количество. Наличие балкона/лоджии является дополнительным улучшением и является предпочтительным для квартиры. При независимой оценке квартиры этот фактор определяется и принимается к корректировке стоимости в обязательном порядке.

Величина корректировки (поправки) колеблется от 0 до 5%.

В случае отсутствия лоджии или балкона у оцениваемой квартиры или у квартиры-аналога, поправка принимается из расчета 150000 руб. (для Москвы) или 30000-90000 руб. (для Подмосковья, в зависимости от типа жилья и удаленности от МКАД) на наличие лоджии или балкона. В случае наличия дополнительного балкона или лоджии, поправка принимается исходя из 30000 руб. на наличие одного дополнительного балкона или лоджии. Данная величина поправок рассчитывалась исходя из анализа рынка и анализа парных продаж

 

Корректировка при независимой оценке квартиры. Корректировка на этаж расположения в доме

go to partnersДанная корректировка при независимой оценке квартиры отражает влияние на ее стоимость в зависимости от расположения в здании, на первом или последнем этажах. В случае расположения квартиры на средних этажах, корректировка принимается равной единице (не учитывается), ввиду незначительного влияния на стоимость. Итак, расположение оцениваемой квартиры на крайних этажах многоэтажного жилого дома, в большинстве случаев оказывает влияние на ее стоимость следующим образом:

  • Первый этаж - от -10 до +10%;
  • Последний этаж - от -2 до +10%

Расположение квартиры на 1 этаже в большинстве случаев оказывает отрицательное влияние на ее стоимость, за исключением случаев, когда объекты расположенные на первом этаже находятся на оживленных магистралях и поэтому могут быть использованы будущими владельцами в качестве магазина или офиса (после перевода в нежилой фонд). В таком случае стоимость квартиры может превысить среднерыночную. В случае нахождения квартиры на последнем этаже дома, и возможности получения дополнительной площади путем покупки и присоединения к квартире части технического этажа, либо при покупке элитной недвижимости, последние этажи в ряде случаев так же могут оказаться дороже, чем квартиры на обычных этажах.

 

Корректировка при оценке квартиры на качество ремонта

go to partnersКорректировка на отделку может быть легко рассчитана, при условии определения стоимости доведения качества отделки оцениваемой квартиры до качества в квартире-аналоге, либо в обратной ситуации, когда отделка оцениваемой квартиры лучше, чем квартиры-аналога. В большинстве случаев такой расчет провести невозможно или очень проблематично. По этой причине величина данной поправки чаще всего определяется на основе данных, полученных из бесед с представителями строительных организаций и риэлтерских компаний.

Классифицировав данные, полученные от этих специалистов, получили следующие укрупненные типы отделки, каждому типу был назначен соответствующий коэффициент поправки:

Без отделки – пол, стены и потолок - без отделки; установлены оконные блоки; межкомнатных дверей нет. Простая отделка, требуется ремонт - внутренние помещения квартиры побелены или оклеены обоями, на полу линолеум, плитка или паркетная доска, на стенах и полу санузлов плитка, установлена вся необходимая сантехника в санузле и на кухне. Стоимость отделочных материалов - среднерыночная. Проведение косметического ремонта не требуется.

Простая отделка - внутренняя отделка помещений квартиры представляет собой побелку или оклейку обоями потолков, оклейку обоями стен, линолеум, плитка или паркетная доска на полу, плитка на стенах и необходимая сантехника в санузле и на кухне - стоимость отделочных материалов соответствует среднерыночным на момент проведения оценки. Проведение косметического ремонта не требуется.

Улучшенная отделка - внутренняя отделка помещений квартиры представляет собой качественную отделку стен обоями или акриловой краской, плитка, паркет или паркетная доска на полу, плитка на стенах в санузлах, качественная сантехника в санузле и на кухне. Проведение косметического ремонта не требуется.

Высококачественная отделка - высококвалифицированный ремонт всех жилых помещений, с использованием новейших строительных технологий и материалов. Выполнены работы по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния, установлена новая, современная электропроводка, заменены трубы водоснабжения и канализации (если дом старый). Возможна перепланировка квартиры по дизайн-проекту, с изготовлением и монтажом конструкций сложной конфигурации. Проведение косметического ремонта не требуется.

 

Оценка квартиры. Корректировка на соотношение площади кухни и площади всей квартиры

go to partnersДанная корректировка площади помещений может быть легко определена по формуле:

k х пл оц
К пол пл = ( --------------------- - 1) x 100 %,
k х пл аналог

где К пол пл - корректировка на соотношение площадей, %;

k х пл оц - коэффициент соотношения площадей по оцениваемой квартире;

k х пл аналог - коэффициент соотношения площадей по квартире-аналогу.

Коэффициенты соотношения площадей k х пл оц и k х пл аналога определяется как отношение полезной площади оцениваемой квартиры (или квартиры-аналога) к общей площади оцениваемой квартиры (или квартиры-аналога).

Внимание! При проведении корректировок не следует проводить взаимосвязанные корректировки.

К взаимосвязанным корректировкам относятся:

  • корректировка на общую площадь квартиры и полезную площадь квартиры;
  • корректировка на дату ввода в эксплуатацию и износ квартиры (наличие капитального ремонта или реконструкции);
  • корректировка на местоположение и транспортную доступность квартиры;

___________________________

По всем возникшим вопросам касательно оценки квартиры в Москве и МО обращайтесь к нам по телефону: (495) 636-28-62

 

 

Страница 2 из 3

Яндекс.Метрика