Рынок аренды нежилых помещений, а в частности и подвальных, является сегментом рынка недвижимости, который в свою очередь включен в строительную отрасль экономики.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области

На рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области существует три больших сегмента:

• Торговые площади;
• Офисные помещения;
• Складские помещения.

Все три сегмента включают подвальные и полуподвальные помещения.

Общее представление о рынке аренды нежилых помещений, и подвальных в частности:

Строительная сфера является быстро развивающейся отраслью Российской экономики, где в первую очередь сейчас развивается строительство жилого сектора, которое в свою очередь ведет к развитию инвестиций в жилье, приобретаемое для дальнейшей сдачи в аренду. В первую очередь это касается элитных квартир. На строительную отрасль и на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области влияют следующие факторы:

• Государственная политика и приоритеты финансирования различных строительных проектов из бюджета.
• Инвестиционный климат России.
• Темп роста доходов населения.
• Низкий уровень развития и доступности ипотечного кредитования.

Кроме того на строительную отрасль оказывает влияние промышленное производство, а именно добывающая и обрабатывающая промышленность.

Строительная отрасль включает в себя следующие сегменты:

• недвижимость жилого назначения;
• недвижимость нежилого назначения;

Так же на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области оказывает влияние ежегодный объем ввода в эксплуатацию новых зданий.

На диаграмме 8. показано соотношение ввода в 2011-2012 гг. зданий жилого и нежилого назначения.

ВВОД В ДЕЙСТВИЕ (В ЭКСПЛУАТАЦИЮ) ЗДАНИЙ ПО ИХ ВИДАМ, % 2011-2012ГГ.

Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ

 

Как видно из диаграммы ввода в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам, в 2011-2012гг. недвижимость жилого назначения является доминирующей. Так в 2011-2012гг. из всех введенных в эксплуатацию зданий на долю недвижимости нежилого назначения пришлось только 5%.

На рынке недвижимости, относящемся к строительной отрасли, выделяются два крупных сегмента:

• первичный рынок недвижимости.
• вторичный рынок недвижимости.

Кроме того по структуре рынки первичной и вторичной недвижимости делятся на следующие рынки:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земли.

 

Данных об объемах ввода недвижимости нежилого назначения в РФ в 2012 году не обнародовано.

Однако по данным различных источников было выявлено:

• В 2012 году в Москве было введено 163 400 кв. м торговых площадей
• В 2012 году в Москве было введено 524 тыс. кв. м офисных площадей
• В 2012 году в Москве было введено 1,5 млн. кв. м складских площадей

Таким образом, объем ввода недвижимости нежилого назначения в Москве в 2012 году составила не менее 687 400 кв. м.

Данных по вводу новых складских, подвальных и полуподвальных помещений не обнародовано.

ОПИСАНИЕ ВЛИЯЮЩИХ РЫНКОВ

Что же оказывает влияние на стоимость аренды нежилых подвальных и полуподвальных помещений?

Одним из рынков, оказывающим влияние на рынок аренды таких помещений Москвы и Московской области, является рынок строительных материалов.

Рынок строительных материалов включает следующие составляющие:

• рынок цемента;
• рынок изделий из бетона;
• рынок строительного кирпича;
• рынок строительного песка;
• рынок строительного стекла и т.д.

По данным Федеральная служба государственной статистики РФ объем рынка строительных материалов в 2011 году составил 366,9 млрд.руб. По предварительным данным объем рынка строительных материалов в 2012 году равен 389,2 млрд. руб.

На диаграмме 10 отображена динамика роста объёма рынка строительных материалов в 2010-2012гг. а так же прогноз на 2013 год с учетом темпа роста рынка.

Прогнозируемый объем рынка строительных материалов в 2013 году составит 405,7 млрд. руб. при среднем темпе роста 5,3% в год.

Емкость рынка строительных материалов, по оценке аналитического агентства INFOLine6, в 2012 году превысила 900 млрд. руб.

При тенденции роста 20-30% в год емкость рынка в 2013 году может составить 1130 млрд. руб.

На основе анализа данных Федеральной службы государственной статистики РФ, в данный момент на рынке строительных материалов отмечается рост и восстановление объемов производства после кризиса 2008-2009 года. Объёмы производства в 2012 году превысили

показатели 2007 года на 3-5%. По итогам I квартала 2013 года рост на рынке строительных материалов будет продолжаться теми же темпами.

СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рынок аренды нежилых помещений Москвы и Московской области это часть рынка недвижимости РФ. Продуктом данного рынка являются услуга по сдачи в аренду помещений нежилого назначения на различны цели и сроки длительности.

Операции на рынке аренды являются самостоятельным сегментом в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной особенностью данного рынка является гибкость спроса и предложения, это обусловлено тем, что аренда является не продуктом рынка недвижимости, а производным данного продукта в виде услуги. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков недвижимости.

Особенности рынка аренды нежилых помещений Москвы и Московской области:

• Объект аренды в сфере недвижимости является в основном инвестиционным, а не потребительским продуктом. Иными словами, средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения его потребительских свойств. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости;
• Объект аренды характеризуется делимостью, что позволяет представлять на рынке его любую часть, дробя объект по метражу;
• Высокая динамика спроса (субъекты рынка аренды при принятии решений больше ориентируются на рыночную конъюнктуру, чем на собственные предпочтения);
• Рынок аренды менее подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности;
• Рынок аренды характеризуется большей гибкостью предложения, поскольку при повышении спроса предложение может быть оперативно увеличено за счет объектов на рынке недвижимости в собственности;
• Объекты аренды обладают более высокой ликвидностью, поскольку совершение операций на рынке аренды связано с меньшим количеством формальных процедур, чем при передаче недвижимости в собственность.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ВИДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области существует три больших сегмента:

• Торговые площади;
• Офисные помещения;
• Складские помещения.

Все три сегмента включают подвальные и полуподвальные помещения.

СООТНОШЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В%

Источник: Компания Blackwood

На диаграмме отображено соотношение предложений на рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределятьобъекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания.

Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

• близость основных транспортных артерий;
• возможность адаптации под любые виды товара;
• высокая скорость оборота;
• гарантия сохранности грузов.

1. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

2. В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

3. К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

4. Класс «D» - это здания, которые не были адаптированы под складское помещение:

• гаражи;

• подвалы;

• бомбоубежища;

• ангары;

• сельскохозяйственные постройки.

Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

На диаграмме 16 проведено соотношение складских площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.

Источник: ZDANIE.INFO

Ниже перечислены основные параметры, определяющие класс складского помещения:

Класс А:

• современное складское здание;

• одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;

• высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;

• ровный пол с антипылевым покрытием;

• система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);

• полностью регулируемый температурный режим;

• тепловые завесы на воротах;

• автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;

• система центрального кондиционирования и /или система приточно-вытяжной вентиляции;

• система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;

• офисные площади при складе;

• оптико-волоконные коммуникации;

• достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;

• расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс В:

• капитальное здание (как правило многоэтажное);

• высота потолков от 4,5 до 8 метров;

• пол - асфальт или бетон без покрытия;

• температурный режим от 10 ° до 18 ° С;

• пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;

• пандус для разгрузки автотранспорта;

• офисные помещения при складе;

• телекоммуникации - ПТС;

• охрана по периметру территории.

Класс С:

• капитальное производственное помещение или утепленный ангар;

• высота потолков от 3,5 до 18 метров;

• отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 °С;

• пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;

• ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Класс D:

Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ЦЕНЕ

В течение 2012 г. выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади не зафиксировано. В среднем арендная ставка составила (без НДС и операционных расходов):

• Для склада класса А на уровне 9000 - 15000 руб./кв. м. в год.

• Для склада класса В на уровне 7000 - 10000 руб./кв. м. в год.

• Для склада класса С, D на уровне 5000 - 7500 руб./кв. м. в год (без НДС и операционных расходов).

Операционные расходы составляют не зависимо от класса 900 - 1350 руб./ кв. м. в год, коммунальные платежи – 550 – 960 руб./ кв. м. в год.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Существует общеупотребительное деление офисов на классы:

• «А»;

• «В»;

• «С»;

• «D».

В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а наш рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания в России делятся на категории:

• «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3) класса;

• «B+», «B» (или В1, В2) класса.

Обозначение «В2», «А2» означает, что офис отстает от своей категории по одному-двум параметрам.

(Подвальные и полуподвальные помещения относятся к классам С и D).

 

Офисные помещения класса «А»:

1. Офисы данного класса считаются самыми престижными. Как правило, они расположены в Центре, в только что построенных или реконструированных зданиях.

2. Имеют свободную или коридорно-кабинетную планировку.

3. Снабжены современной системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, современной системой безопасности, наземной и подземной автостоянкой и развитой инфраструктурой – для сотрудников предусмотрены столовая, кафе, спортзал, бизнес-центр.

4. Имеет независимые источники электроснабжения, современные скоростные лифты, оптико-волоконные телекоммуникации и качественный провайдер телекоммуникационных услуг также обязательны.

Офисные помещения класса «B+», «B» (или В1, В2):

1. К данной категории относятся бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени.

2. Данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным.

3. Отличия офисов класса «B+», «B» от офисов класса «А», не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.

Офисные помещения класса «С»:

1. Это преимущественно здания, построенные в советское время (бывшие НИИ, заводы и т. п.), перепрофилированные под офисное использование.

2. Как правило, их внешний вид непрезентабелен.

3. Возможны перебои с электроснабжением, неважная транспортная доступность и инфраструктура.

4. Планировка здания, система вентиляции, инженерные сооружения устарели, а уход за зданием осуществляется исключительно силами собственника.

Офисные помещения класса «D»:

Обычно административные здания советского времени, построенные более 20 лет назад и требующие ремонта.

На диаграмме 17 проведено соотношение офисных площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.

ДИАГРАММА 17 СООТНОШЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.

Источник: ZDANIE.INFO

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ЦЕНЕ

По итогам 2012 г. уровень арендных ставок на офисные помещения составили следующий диапазон цен:

• В классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил 22500 - 37500 руб./кв. м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы).

• Ставки аренды на помещения класса B составляют 19500 – 22500 руб./кв. м в год – в пределах ЦДР, 11100 –16500 руб./кв. м в год - вне делового центра города.

• Класса С, D- – 7500 – 12000 руб./кв. м. в год.

Размер операционных расходов в среднем составляют:

• В классе А - 3300-4200 руб./кв. м в год.

• В классе В - 2400 – 3450 руб./ кв. м в год.

• В классе С, D – 1800-2500 руб./кв. м в год.

ТЕНДЕНЦИИ В РАЗЛИЧНЫХ РЫНОЧНЫХ СЕГМЕНТАХ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

На данный момент на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области наблюдаются следующие тенденции.

1. Больше всего предложений в 2012 в сегменте аренда нежилых помещений было отмечено в сегменте офисные помещения, 46%. В 2013 году данный сегмент останется доминирующим.

2. Больше всего предложений торговых площадей в сегменте региональный центр. Предложений в данном сегменте в 2012 году было 41% процент. Меньше всего, 17% было приложено в сегменте суперрегиональный центр. В 2013 году соотношение между сегментами данного вида нежилых помещений останется в той же пропорции.

3. В ценовом сегменте ожидается прирост до 10% во всех сегментах торговых площадей. В 2012 году дешевле всего была аренда торговых площадей за пределами МКАД, в «новой» Москве и Московской области - 3000 – 30000 руб./кв. м в год.

4. В сегменте складских помещений большинство предложений были отмечены в класса А, 60%, при средней арендной ставке 4050 -4500 руб./кв. м. в год.

5. Среди офисных помещений доминируют предложения в классе В, 40%, по цене арендной ставке 19500 – 22500 руб./кв. м. в год или11100 – 16500 руб./кв. м. в год, в зависимости от местоположения сдаваемого офиса.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Размер арендной платы на рынке аренды нежилых помещений зависит от следующих показателей:

• Места расположения здания (центр или окраина);

• Технического состояния здания (степень износа, новостройка или нет.);

• Назначения помещения (специализированное, реконструированное.);

• Принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

• Степени обустройства (лифт и т.п.);

• Вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

• Фактической площади здания;

• Класс помещение;

• Инфраструктура;

• Транспортная доступность.

Данный перечень не является полным. В зависимости от соотношения выше перечисленных и неупомянутых тут факторов формируется арендная плата за то или иное нежилое помещение.

ОСНОВНЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБЪЕМ И ТЕМПЫ РОСТА

Общий объем рынка аренда нежилых помещений. Москвы и Московской области в 2012 году составила 26 646 717 кв. м. На диаграмме 24 отображено соотношение объема нежилых площадей сданных в аренду в 2012 году в Москве и Московской области в %.

СООТНОШЕНИЕ ОБЪЕМА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ СДАННЫХ В АРЕНДУ В 2012 ГОДУ В МОСКВЕ В %.

Объем сданных нежилых площадей по сегментам в 2012 году составил следующие показатели:

• Объем торговых площадей составил 6 246 717 кв. м. что равно 24% от общего объема площадей нежилых помещений.

• Объем складских площадей составил 7 000 000 кв. м. что равно 27% от общего объема площадей нежилых помещений.

• Объем офисных площадей составил 13 400 000 кв. м. что равно 48% от общего объема площадей нежилых помещений.

 

ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

Динамика развития рынка аренды нежилых помещений в Москве в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных площадей на данный момент развития рынка составляет:

• Динамика развития торговых площадей – 17,3% в год;

• Динамика развития складских площадей - 17,1% в год;

• Динамика развития офисных площадей – 7,5% в год.

Динамика роста объема в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных площадей в Московской области не выявлена из-за недостатка данных.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2016 ГОДА

 

С учетом динамики развития рынка аренды нежилых помещений в Москве в сегменте объем ввода новых торговых, складских и офисных площадей прогноз до 2016 года отображен на диаграммах.