Метод остатка (2)

Опредедение стоимости земли методом остатка

Задача:

Исходные данные:

На земельном участке общей площадью 950 кв. м расположено здание торгового назначения 1950 года постройки 1-й группы капитальности общей площадью 800 кв. м.

Средняя ставка аренды помещений в магазине составляет 250 долл. США за 1 кв. м в год, величина операционных расходов – 35 долл. США за 1 кв. м в год.

Физический износ конструктивных элементов здания составляет 25%.

Стоимость строительства 550 долл. США за 1 кв. м общей площади.

Время поиска арендатора 2,5 месяца.

Ставка дисконта 16%

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, или прямолинейному возврату инвестиций.

Задача:

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость строительства С стр. = 550* 800 = 440000

Стоимость замещения = С стр*(1-25%)= 440000*0,75=330000 (с уч. Износа)

ПВД= Ар* S общ = 250* 800 = 200000

Недозагрузка помещений по году = 2,5/12= 20%

ДВД = ПВД * (1-Недоз) = 200 000* 0,8 = 160000

ОР = 35* 800 = 28000

ЧОД еон = 160 000 -28 000=132 000

Остаточный срок службы =100-60=40

Капитализация К = on+of = 0,16+ 1/40= 0,185

ЧОД ул. = С зам * К = 330 000* 0,185 = 61 500

ЧОД зем. = ЧОД еон. – ЧОД ул. = 132 000-61 500 = 79 400

К зем = К – of = 0,185-0,025 = 0,16 (ставка дисконтировании)

С зем = ЧОД зем/ К зем = 79400/0,16 = 496 250